Katastarska procjena

Šta je katastarska procena?

Kao što sam ranije pomenuo, procjena se može razmotriti transakcija predmetu više od činjenice koja nastoji pronaći tržišnu referentnu vrijednost poznatu kao katastarska vrijednost. Nekretnina može imati nekoliko procjena, s različitim metodologijama i datumima. Općenito je ispod komercijalne vrijednosti (blizu 80%), ne samo zato što dolazi od masovne studije, već i zato što se neki faktori koji utječu na konačnu tržišnu vrijednost uglavnom ne uzimaju u obzir, poput dodatnih troškova za profesionalne usluge, troškova oglašavanja ili administrativni troškovi razvojne kompanije.

U slučaju Urugvaja, da navedemo primjer: Katastarska vrijednost nikada ne može preći 80% komercijalne vrijednosti

Njegova korisnost

Najčešća je upotreba za naplatu poreza na nekretnine ili poreza na imovinu. Svrha procjene je primjena zakona o doprinosima sa socijalnom ravnopravnošću, pod pretpostavkom da se porez raspoređuje prema vrijednosti imovine (ko ima više, plaća više). Takođe se može primjenjivati ​​na komercijalne transakcije, koje se razlikuju među zemljama u skladu sa zakonodavstvom, ali katastarski evidencija česta je u svrhu bankarskog zajma, finansijske podrške u zahtjevu za vizu za Sjevernu Ameriku, procesa izvlaštenja i kompenzacije, studija oporavka kapitalna dobit itd.

Vaša aplikacija

Zakonima svake promjene država u primjeni ovog poreza, kao što su El Salvador, koji ne postoji pod tim imenom, au slučaju Kolumbije, gdje ovog poreza uključuje:

• Park ili porez na arboreziju
• Socioekonomski porez na stratifikaciju
• Doplata katastarskog istraživanja

Postoje i različiti oblici prijave, neki pod opštinskom autonomijom, kao što je slučaj u Hondurasu, a drugi pod centraliziranom kontrolom, kao što je u Španiji, gdje Ministarstvo financija vrši proučavanje vrijednosti po zonama, ali općine predstavljaju prezentacije za dogovor lokalne stope. Općenito, pojam imovine zasniva se na definicijama u građanskom zakoniku, gdje se uspostavlja kao imovina koja se ne može demontirati sa parcele bez utjecaja na njezinu osnovnu strukturu, iz tog razloga uključuje i zgradu, kao i druga poboljšanja, pa čak i usjeve koji u mediju i dugoročno trajno povećavaju svoju vrijednost iz razloga produktivnosti.

Općenito se stope kreću između 1 i 15% od svake tisuće, to znači da bi imovina koja se procjenjuje na 200,000 4 USD da je stopa 400% morala platiti XNUMX USD godišnje. Čini se da to nije puno, ali obično je drugo po težini kada se sjetimo da postoje i druge vrste izravnih poreza kao što su:

• Industrija i trgovina
• Doplata za benzin
• Javno osvetljenje
• Etikete
• Nadoknada za životnu sredinu
• Obilježavanje i urbanističko planiranje
• Toaletni voz, vatrogasci i druge usluge

Urbana procjena

Općenito, urbanistička procjena, koristeći (postoje i drugi) metoda troškova zamjene minus akumulirana amortizacija ima dvije komponente:

  Vrijednost zemljišta. To obično polazi od studije zasnovane na tržišnim transakcijama, koja se, ako se uradi na reprezentativan način, može prevesti u homogena područja na kojima se mogu dobiti približne vrijednosti zemljišta.

Osim toga, postoje faktori koji pojedinačno utiču na specifična svojstva, bilo negativno ili pozitivno:

• stanje ugla
• Topografija, kada utiče na rizik od klizišta, poplaviti ili povećati troškove izgradnje
• Specijalni režim
• Ranjivost na klizišta ili poplave
• Odnos između spreda i dna
• Vrednost pejzaža
• Postojeće javne usluge

Uz ovo dobijate vrijednost zemljišta

U slučaju Medellina, sljedećim se smatraju vrijednosti koje utječu na vrijednost zemljišta: topografija, namjena zemljišta, ceste i javne usluge. A te se zone nazivaju homogenim geoekonomskim zonama i regresijskim tablicama, u drugom ćemo tekstu prikazati kompletan proces Medellina.

  Vrijednost zgradeTo se primjenjuje iz studija tipologija gradnje, koje se temelje na ponderisanju tipičnih zgrada, koje su zauzvrat izračunate pomoću jediničnih troškova. Tada postupak hvatanja klasificira konstruktivne elemente koji utječu na vrijednost; Dakle, imajući: upotrebu za koju je zgrada izgrađena, klasu materijala i kvalitet izrade ili zbir težina građevinskih elemenata, može se definirati kojem tipu konstrukcije odgovara.

Kada se identificira konstruktivna tipologija koja se primjenjuje na njega, pomnožena je sa ukupnim kvadratnim metrima, ako postoji više prvog postrojenja, primjenjuje se faktor modifikacije i suma generira vrijednost zgrade.

Uz to se primjenjuje akumulirani faktor amortizacije, za koji se također koristi tablica koja se temelji na godinama gradnje zgrade i obnove koju je dobila. Za posebne zgrade ocjene se izrađuju korištenjem drugih vrsta metoda, kao u slučaju turističkih kompleksa, tehnološki orijentiranih industrijskih zona, aerodroma itd. Ostali dodatni detalji izračunavaju se odvojeno, iako su također u okviru proučavanja zgrada.

Stoga urbana procjena sastoji se od sume:

• Vrijednost zemljišta
• Vrijednost zgrade
• Vrijednost drugih dodatnih detalja

Ruralna procjena

Seoska ili rustična vrijednost je slična urbanoj, koja ima sljedeće komponente:

Vrijednost zemljišta, za studije vrijednosti zemljišta postoje posebne metode zasnovane na odnosu tržišne vrijednosti i njene produktivnosti u određenom ekonomskom i klimatskom području. Ova klasifikacija uključuje fizičke, topografske, klimatske, geografske i osnovne pristupne čimbenike u proizvodne svrhe.

Tako se vrši klasifikacija tla na osnovu njihovog agrološkog kapaciteta, koji takođe postaje homogeno područje. Vrijednost će se odrediti prema vrijednosti kvadratnog metra površine, prema površini parcele; Ovo, za razliku od urbanog, ima faktore modifikacije koji utječu na njegovu vrijednost kao što su:

• Udaljenost do komercijalnih čvorova
• Pristup cestama
• Udaljenost od izvora vode ili sistema navodnjavanja
• topografija

Jednom će se primiti, dobićete vrednost ruralnog zemljišta

Vrijednost seoskog zemljišta takođe uključuje vrijednost zgrada, studije tipologije građevina mogu obuhvatiti tipične konstrukcije ruralnih područja kao što su vinarije, farme, galije itd. Također će biti dodatnih detalja koji će se izračunavati odvojeno, kao u urbanim područjima, kao što su bazeni, tremovi, zidovi, furniri, pločnici, stepenice itd.

Vrijednost stalni usevi, za to se obično završava studija zasnovana na troškovima inputa, rada i mehanizacije u proseku za različite biljke (kafa, kakao, afrička palma itd.),
ili u slučaju pašnjaka po kvadratnom metru. I to će imati faktore modifikacije koji se odnose na očekivanje produktivnosti koja se i dalje očekuje od ovog useva, koja uključuje:

• Fitosanitarni status
• Doba biljaka

Zatim, proizvod ukupnih biljaka, po trošku gajenja i umnoženim svojim faktorima modifikacije će biti vrijednost stalnih usjeva.

Tada se procjena seoskog sastava sastoji od sume:

• Vrijednost zemljišta
• Vrijednost zgrada ili poboljšanja
• Vrijednost drugih dodatnih detalja
• Vrijednost stalnih usjeva

Da li je vredno toga?

Moguće je da su neki od vas, na pola puta postali osjećali kao da pevaju igru ​​kapona, pre nego što je Melquiades došao da izleči nesanicu u Macondo.

Ali isplati se, barem ako će to biti zbog poreza na imovinu. U slučaju Kolumbije, kao posljedica, stavljanjem na snagu tri faze katastarskog ažuriranja u Medellinu, čija je ukupna investicija iznosila oko 8,840 miliona pesosa, dodatna naplata koja se može pripisati projektu za koncept objedinjenog poreza na imovinu , u prve 3 godine važenja, ekvivalentno je oko petnaest puta više uložene vrednosti.  U slučaju Hondurasa, porez na imovinu se smatra jednim od potencijala opštinske samoodrživosti, iako je vrijeme pokazalo da je sprovođenje ovog procesa lakše od njegove održivosti diskontinuitetom.

U mjeri u kojoj upravljačka institucija fiskalnog ili katastarskog područja provodi, sistematizira i daje kontinuitet metodologiji, procjena može biti vrlo efikasna vježba; korisno ne samo za porezna pitanja. Trošak pojedinačnih inicijativa ili hibridnih metodologija može biti veći od očekivanog prihoda.

Takođe utiče na politike koje su deficitarne u opštinskoj konkurenciji za rad, kada politički klijentelizam čini neophodnim obučavanje ljudi svaki put kad se promeni vlada.

U ovom članku postoji priručnik za primjenu urbanističke procjene